不動産投資を行うにあたって、必要最低限知っておきたい知識などをご紹介していきたいと思います。

まずは基礎の基礎から。「不動産業」という言葉が世の中には存在していますが、この言葉には不動産の売買や交換、賃貸や管理業なども含まれています。非常に広い意味がある言葉なんですね。不動産業に似た言葉で「宅建業」というものがありますが、これは広い意味を持つ不動産業の内、取引のみのものを指しています。つまり、宅建業とは不動産取引業ということです。まずは、こういったことから押さえておく必要があります。なぜなら、不動産投資は「宅建業」の範囲であるからです。

宅建業は、正しくは「宅地建物取引業」と言います。宅地建物取引業とはどういったものかというと、自らが宅地や建物の売買・交換を行ったり、売買・交換・賃借の代理や媒介を業として行うものをいいます。宅地建物取引業については、「宅地建物取引業法」という法律がいろいろと規制をしています。不動産投資を行う者は、この宅地建物取引業法という法律についてきちんと知っておくことが必要になってくるでしょう。ただし、宅地建物取引業法は、「自ら賃借を行う宅建業」については規制の対象とはしていません。売買や交換を行う、売買や交換や賃借を代理・仲介する、といった場合には宅地建物取引業法の規制を受けることになります。


不動産の購入にかかるお金のお話しをしましょう。不動産購入や不動産投資について、多くの人が難しそうだなと思う理由としてまず真っ先に挙がるものに「何にいくらかかるかよくわからない」というのがあると思います。我々が、日常生活の中で、スーパーやコンビニなどで買い物をするときの「買い物」とは大きな違いがありますよね。金額の大きさはもちろんのこと、何にいくらかかる・どんなお金がかかるといったあたりがなかなか難しいと思います。

まず、不動産購入については、①物件価格と②諸費用の2つがかかるということを基本として理解しておいて下さい。そしてこの諸費用というのがややこしいのですが、税金や登記費用、ローン諸費用、不動産会社への仲介手数料などがいろいろとかかってきます。合計金額は、もちろん莫大な金額になります。税金についての専門家は税理士・会計士、ローンの諸費用や仲介手数料などについては不動産会社、登記についての専門家は司法書士になります。不動産投資を行う上で、このあたりの専門知識については概要を知っておくことは非常に大切なことです。しかしながら「いかに専門家から助けを受けるか」ということの方が、不動産投資の目的とその目的を達成するまでのプロセスという全体の大枠の中で重要なこととなります。

早い話、一般の人が「めんどうくさいなぁ」「難しいなぁ」と思う専門知識分野については、専門家がいるので、どういった専門家がいてどうやって専門家から知恵を借りるかということが非常に重要だということです。

不動産投資家にとって重要なことは、これらよりももっと別のところにあります。このあたりについて、別ページでお話ししています。






計画や構想は、実行に移してはじめて意味があるものとなります。不動産投資の実践にあたって、大きな障壁・問題となってくるのが「資金」です。資金が無ければ、全てが始まりません。
不動産投資資金をどうやって用意するのか、ということについてお話ししていきましょう。当たり前ですが、自己資金が無ければ他人資本を活用する、つまり「借り入れる」ということが必要になってきます。資金の借り入れ先には、銀行や国民生活金融公庫などがあります。

どのようなところから融資を受けるにせよ、「信用」というのが非常に大事なキーポイントとなります。

・ 職業・収入源
・ 配偶者の有無
・ 子どもの有無
・ 借金の有無
・ 提供できる担保
こういったことが借入を行う上での「信用」に影響するのは言うまでもありませんよね。





これから不動産投資を始めようと思っている方の中で、資金に余裕があるということはごく少数派でしょう。ですから、ハードルを下げるために「小資本で大きなリターンを得る為には」ということを考えていくことの重要性は強調しておきます。この考えがあなたの不動産投資の成否を決める分岐点となるでしょう。

参照サイトはこちら。

どのような投資を行うにせよ、「投資」というのは基本的にローリスクであればローリターン、ハイリスクであればハイリターンというのが世の常です。投資における「ローリスク・ハイリターン」は以下の2点の場合を除いて有り得ません。
・ 分散投資
・ 市場の歪みを利用する
分散投資は、リターンのうまみを減少させずにリスクだけを軽減できるとして最も有名な方法論です。ただし、こちらは大資本が必要されるというデメリットがあります。

「市場の歪みを利用する」とは、「異常な状態」を見つけて利用するということです。先ほど、ローリスクであればローリターン、ハイリスクであればハイリターンが世の常であるということをお話ししましたが、これには人間の心理というのが絡んできています。世の中の人は、当たり前ですが「リスク」をなるべく避けようとします。そのため、「ローリスク・ハイリターン」を皆狙っています。この、全ての人間に共通する「考え方やそれに基づく行動」が、市場に存在するあらゆる「投資対象」を「リスクに見合ったリターン」のものへと変化させる圧力となります。経済学の世界で言う「神の見えざる手」と似た話と言えるでしょう。
おいしい話は、おいしい話を求める人々の行動によって、消えていくものなのです。

話が抽象的すぎてあまりピンとこないかも知れませんが、要は「人と同じことをやっていては投資で儲けることはできない」ということです。美味しい投資先を見つけるためには、市場の歪みを見つけて利用することが大事になってきます。市場原理がうまく機能していないところを探し出すのです。

具体的には
・ 人より早く動き、前にも後にも先を見通す(先見の明を持つ)
・ 人とは違ったところに目をつける
・ どこから、なぜ、お金が生まれるのかを意識する
・ お金以外のものを投資する
といったことが重要です。


別ページで、不動産投資の失敗例についてお話しします。これらを見ていくと、ここで述べた内容についての理解が一層深まることでしょう。





誰もが思いつくリスクの取り方 「ハイリスク・ハイリターン、ローリスク・ローリターンを安易に捉える」



●大きなリスクを背負えば大きなリターンが得られるという現実を受け止め、ハイリターンのためにハイリスクをとる、いわば「賭け」に出る人は少なからずいます。大きなリスクを背負いさえすれば、うまくいくという考え方です。


■フルローンでマンション1棟買い

Aさんはサラリーマンです。憧れの不動産オーナーになるために、思い切って銀行から莫大な借入を行い、自己資金無しでマンションを1棟買いしました。
大きな負債を抱えることになってしまいましたが、手にした資産も大きなものです。毎月の家賃収入は毎月の返済額を余裕を持って上回っているので、Aさんは「ハイリスクであるけれども、思い切って行動に出たことで、ハイリターンを得られている」と思っているようです。ハイリスクを受け入れるという勇気ある行動によって、ハイリターンを獲得できるようになったと思っているようです。

物件選びをしっかりと行うなどして、空き室リスクなども回避できるよう努力しました。その甲斐あって、満室経営で順調な日々が数年続きました。

・・・十数年後、建物の老朽化が進み、近隣に新しくできたマンションの影響などもあって、Aさんのマンションには空き室が増えていくようになりました・・・。




●ローリスクであれば、大きな失敗をすることなく堅実なリターンを得られるようになると考える人は多いようですね。

■新築ワンルーム投資

Bさんはごく普通のサラリーマン。長年コツコツと貯蓄してきたお金を投資して、堅実な副収入を得られるようにしたいと考えているようです。

自己資金とほんの少しの融資をもとにした投資であれば、大きなリターンは得られないけれども、大きな失敗をすることなく、堅実に稼げる道が拓けると思ったようです。


Bさんは、今人気の「区分所有投資」をすることにしました。新築ワンルームを購入して、これを貸すという「不動産投資」です。

新築マンションを購入したため、当初は入居者がすぐ決定し、毎月安定的なお金が得られるようになりました。しかしながら、かかったお金と得られるお金を比べてみると、Bさんの儲けは毎月微々たるものでした。

数年後、Bさんのワンルームには居住者がいない状態が続くようになりました。家賃を安く設定すれば赤が出てしまいます。かといってそのままの家賃設定では入居者が決まらないようです。思い切ってワンルームを手放そうにも、安い価格で買い叩かれてしまうようです・・・。


★教訓:「リスクを正しく認識できていなければ、ギャンブルをしているのと変わりは無い」

紹介した2つの事例は、「ハイリスクハイリターン」と「ローリスクローリターン」の2つについて、安易に捉えてしまった実際あった失敗事例です。共通しているのは、「リスク」についての捉え方が少し間違っているという点です。リターンもリスクも、全て土台には「顧客」の存在が無ければなりません。
不動産投資を行う側にとっては、投資資金をどう用意するか、銀行への返済はどうするか、などなど、いろいろと大変なことがあり勘案すべきことは山積みです。しかしながら、先の事例では、とっても基本的なことについての視点が欠如しています・・・。
それは・・・

「どこからお金が入ってくるのか」

という点です。

言うまでもありませんが、不動産賃貸の投資のリターンはどこから来るのか、それは自分の不動産を借りてくれた人が毎月払ってくれるお金です。借りる側にとって、不動産のオーナーがどれだけのお金を使っているのか、どこからお金を借り入れているのかといったことは一切関係ありません。
リスクやリターンは、全て顧客志向に基づくものでなければなりません。投資者に見返りのお金をもたらしてくれるのは、銀行では無いのです。

そもそも、どこからどうやって自分にお金が流れてくるのかを念頭に置かなければ、リスクもリターンも考えようがありません。

紹介した事例のようなリスクの捉え方は問題があります。「自分がどれだけのお金を使ったか」「自分がどれだけの金銭的リスクを背負ったのか」といったことにフォーカスしすぎです。確かにそれも大事なのですが、こういったことはあくまで二次的なものに過ぎません。

ハイリスク・ハイリターン、ローリスク・ローリターン、市場の歪みを見つけろ、というのは、「自分・顧客・競合」の3者関係について理解することです。ただし、ハイリスク・ハイリターン、ローリスク・ローリターンは、どちらかというと「自分」と「競合」にフォーカスした考えです。市場の歪みを見つけろというのは、顧客を優先に考えた上で「競合」と「自分」について考えていくことです。


歪みはいつの時代も常に存在しています。なぜなら、人々のニーズは多様であり変化していくものであるからです。

投資の世界において、ハイリスク・ハイリターン、ローリスク・ローリターンはある種法則のように存在しているものではあるのですが、その法則から離れることも可能です。市場の歪みを見つけろとはそういうことです。大事なのは法則の背景には何があるのかということです。






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